《关于印发平阳县农村住房建设管理暂行办法的通知》（平委发〔2014〕49号）

中共平阳县委  平阳县人民政府

关于印发《平阳县农村住房建设管理

暂行办法》的通知

各镇（乡）党委、人民政府，县机关各单位：

《平阳县农村住房建设管理暂行办法》已经县委、县政府研究同意，现印发给你们，望结合实际，认真贯彻落实。

中 共 平 阳 县 委

平 阳 县 人 民 政 府

    2014年8月15日

平阳县农村住房建设管理暂行办法

第一章 总 则

第一条  为切实解决农村部分群众住房困难问题，加强我县农村住房建设管理，促进美丽乡村建设和城乡一体化发展，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》等法律法规和政策的规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本县行政区域范围内农村新建、扩建、翻建和调剂住房（以下称“农村建房”）的审批及其管理。

第三条  农村建房，必须符合土地利用总体规划和城乡规划。按照堵疏结合、分类指导的要求，在坚持“一户一宅”的前提下，引导村民按规划、有计划地逐步向中心镇、中心村集聚。

第四条  农民跨村建房的用地，经中心村村民代表大会讨论同意,以协议的形式明确跨村村民的权责，并由村委会签署意见后，可保留集体土地使用性质不变，或者征收为国有建设用地，以划拨方式办理供地手续。

第五条  村庄规划未通过评审的中心村以及未编制村庄规划的非中心村的住房困难农户申请建房的，实行备案制。

第二章 分类实施

第六条  城镇规划区以内农村建房分两类：（一）禁止建设区：包括列入平阳县旧住宅区（城中村）改造、列入重点工程建设范围的，一律停止个人建房审批。（二）有条件建设区:指城镇规划区内禁止建设区以外的区域。在符合控制性详细规划的前提下，允许危旧房原址翻建、扩建，允许利用现有的存量建设用地新建住房；若所在区域未编制规划或已编制但尚不具备实施条件的，不得新建、翻建、扩建住房，只允许D级危房原拆原建。D级危房须经合法的房屋安全鉴定机构鉴定确认。

第七条  城镇规划区以外农村建房分两类：（一）中心村：特指美丽乡村顶层设计确定的，包括示范村和创建村，在符合规划的前提下既允许在原址翻建、扩建，又可在集聚点建设“落地房”或“套房”。（二）非中心村：指中心村以外的行政村，对危房户只允许原拆原建，对经济困难且住房困难的农户，经全村公示无异议后允许在原址翻建、扩建，对现状地类有存量建设用地的非中心村可以进行分户建房。

第三章   建房标准与技术指标

第八条  到中心村集聚点建设的农村建房，先安排地基安置，再由农户自行选择“落地房”或“套房”。“落地房”的占地面积控制在60平方米以内，“套房”的建筑面积控制在160平方米以内，且必须三户（含三户）以上联建。

第九条  严格控制建设技术指标。

（一）城镇规划区外的中心村农民建房（包括翻建、扩建、新建），原则上在边界范围内层数控制在三层及三层以下，每层高度控制在2.8-3米，允许在底层安排低于2.2米高度的辅助房（农具房），地势低洼地带的，经镇（乡）严格审核后，辅助房（农具房）高度允许突破，但要控制在4.2米以内；如果不安排辅助房（农具房）的，一层高度可控制在4.2米以内。个别城郊村因周边环境等因素确需突破层高控制的，须报县政府研究同意后方可审批。

（二）城镇规划区外非中心村的农房翻建、扩建，层高层数控制同中心村。

（三）城镇规划区内有条件建设区的农房翻建、扩建，要严格按照城镇控制性详细规划的要求，建筑面积执行“四策合一”政策，多余房源由政府统筹调剂。

第十条  严格控制规划技术指标。规范农村住房建筑风格，按照《平阳县新农村建设建筑风貌技术导则》的要求，体现浙南民居特色。其他的建筑间距、建筑退让等规划技术指标由县住建局确定，体现在通用设计图中。

第四章 申请和审批

第十一条  凡符合下列条件之一的本县城镇规划区以外的村民可以申请新建：

（一）无房户、危房户、对家庭三代以上（含三代）或人均拥有房屋建筑面积在25平方米以下的住房困难户；

已达法定婚龄，确需分户建房，因户籍制度不能分户的，视为分户，可以申请一间宅基地； 

（二）因政府、集体建设或项目建设等需要迁建、重建的;

（三）已列入旅游、文物、饮用水源保护范围和地质灾害隐患点需搬迁的；

（四）符合建房条件及原户籍在农村的复员军人、大学生、回乡落户的退休职工；

（五）法律、法规、规章规定的其他情形。

 第十二条 有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）不符合本办法第二章要求的；

（二）出租、出售或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(合理调剂的除外)，或者将住宅改作他用，再申请住房用地的；

（三）不具备分户条件或不合理分户申请住房用地的；

（四）在拆迁中已实行货币补偿、产权调换、有土地安置的（包括留地安置）；

（五）违法建房未依法处理结案的；

（六）其他不符合申请住房建设条件的。

第十三条 有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证等有关批准文件，收回住房建设用地使用权：

（一）自施工许可证发放之日起满两年以上（含两年）未动工建设的；

（二）骗取批准或非法转让住房建设用地的；

（三）其他应收回住房建设用地使用权情形的。

第十四条  符合本办法第十一条规定条件内的农村建房，按照下列程序办理手续：

（一）自愿申请。符合建房条件的农村村民向所在村村民委员会书面提出自愿申请，填写《农村村民建房申报表》。

（二）村级公示。经村民代表大会讨论后，认为确实符合申请建房条件的，即在村公示栏内进行为期5日的公示，公示内容包括申请建房的申请人姓名、家庭常住人口、现有住房情况以及建房集聚点意愿等。公示期满无异议的，村民委员会在《农村村民建房申报表》上签署意见后报所在社区管委会，由社区管委会统一报镇（乡）政府。

（三）镇（乡）审核。镇（乡）根据上报情况先由各相关社区逐一调查、核实，对符合条件的进行汇总，并根据村民建房需求量，结合年度建房用地指标，综合平衡，统筹安排，初步审定允许建房的村民名单。

（四）编制方案。结合村民个人建房地点的意愿，按照缓急的要求，编制本镇（乡）农民建房实施方案，明确每一个中心村集聚点的建房名单、用地规模、时序安排等，并将实施方案在中心村和村民所在地进行公示，公示期7天。公示期满无异议的，镇（乡）政府负责人在《农村村民建房申报表》上签署批准意见。

（五）签订协议。跨村异地安置的，由镇（乡）政府与农户签定协议，中心村本村安置的，由村委会与农户签定协议，协议内容包括建房地点、付款方式、新房交付时间等。若批准对象为危房户或住房困难户，要先与所在村民委员会签订《农村宅基地收回协议书》，明确旧房腾空、移交期限以及宅基地退出归村集体所有进行复垦的约定。

（六）项目审批。农民建房涉及住建、国土部门的审批权限由县人民政府以委托方式下放给镇（乡）政府。项目审批一律由镇（乡）工作人员进行代办，申请建设工程规划许可时原则上要采用县住建局提供的设计通用图，确实需要变更的须委托有资质设计单位进行修改。

（七）拆旧建新。到中心村集聚点建房且不属于分户的对象（含跨村建房户），要在约定期限内将原宅基地、原房及附属构（建）筑物移交给当地镇（乡）政府进行拆除或把原房修缮后作为解决原行政村特困户“梯度转移”用房，并上交原住房土地使用权证、房屋所有权证等。

（八）开工建设。中心村集聚点建设实行政府主导下的统规自建，充分尊重农民意愿，既可一次性建设完成，也可以幢为单位分批单独建设。

（九）竣工验收。农村村民建房施工结束后，由业主提出申请，镇（乡）政府牵头组织有关部门进行建房竣工验收。验收合格签署意见后，方可投入使用。

（十）证件发放。农村村民住宅应当按有关规定办理土地使用权和房屋产权登记。

以村集体组织为业主单位建设的，凭住建、国土等部门的有关批准文件、协议以及证明材料办理土地、产权手续时，直接分割到户。

第十五条  农村村民建房涉及农用地的，以村民委员会为申报主体，在规划部门出具规划意见后按规定程序报国土部门办理农转用报批手续。

第十六条  现有住房无法满足居住需求，村民可以通过买卖、赠与等方式调剂住房和宅基地使用权。宅基地调剂导致土地权利人发生变更的，调剂双方当事人应当凭相关资料申请办理土地变更登记。 

“一户多宅”清理后多余住房无法实施宅基地复垦的，要收回村集体组织作为本村的调剂房和廉租房，切实解决五保户、低保户、孤寡户和经济特困户的住房困难问题。

第十七条  非中心村经济困难户且住房困难户使用本村现有存量建设用地进行分户建房以及在原址翻建、扩建的，要经镇（乡）严格审核把关，并上报县农办备案抽查，县纪委（监察局）加强监督，对弄虚作假的，要予以追究责任。

第五章 政策支持

第十八条  强化中心村集聚点建设的用地支持。利用土地利用总体规划修编契机，对中心村涉及土地利用规划用途调整的，要按照有关规定做好规划局部调整。用地指标实行“省管总量、计划单列、专项管理”，优先安排使用城乡建设用地增减挂钩指标，将异地搬迁农民建房纳入农村土地综合整治工程。鼓励各镇（乡）通过“空心村”治理、“一户多宅”的清理和农村土地综合整治等方式解决农村住房建设所需用地。农民建房用地审批，可按“定量不定位”方式先行批准，待竣工验收后，再报备宅基地用地信息。

第十九条  加大对中心村公共配套的财政支持。进一步加大资金投入，加强现有农村污水治理、历史文化村落保护、下山脱贫、地质灾害避险、危房改造、防洪堤建设等财政专项资金的整合统筹，每年安排财政性资金不低于5000万元用于中心村的公共配套和环境整治，增强吸引力。

第二十条  加大外村村民到中心村建房的引导支持。集聚点建房的房价按所在地的综合成本价（征地成本、建安成本、小区配套）测算。对到城镇规划区外的附近中心村集聚点建房且老宅基地复垦的，各镇（乡）要按照“村民自愿、一年一定、逐年减少”的原则给予适当奖励，奖励资金从宅基地复垦指标费中支出，补助标准由各地自行制定。低收入农户集中村到中心村建房的，享受上级补助政策。居住在危房中的农村分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户，原拆原建或到中心村购买小套型的，享受上级补助政策，具体名额由上级下达。

第二十一条  在中心村集聚点建设中，除房屋和土地登记中的证书工本费以外，免收其他行政事业性收费。水、电、管道煤气、污水、数字电视等涉及的开户、初装、入网等服务性收费和白蚁防治费，按现行标准减半收取。

第六章 监督管理

第二十二条  加强农村建房质量管理，应严格按照批准的占地面积、规划层数、高度及质量标准、建筑风格进行施工。个体建筑工匠凭村镇建筑工匠资质证书方可承接个人建房项目，并与业主签订农村建房质量安全协议，上报备案。

第二十三条  加强农村建房的监管。严格落实村级规划协管制度和农村宅基地管理动态巡查制度，各个村都要建立协管责任人；严格落实农村宅基地审批“四公开”制度，做到“审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开”；严格落实农民建房“四到场”制度，做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场，有关责任人员须到场签字；严格落实农村宅基地管理动态巡查制度，依法查处宅基地使用中的违法违规行为。

农村个人建房施工安全、质量安全实行“谁许可谁负责”制。实行行政许可的建设项目由县住建部门负责，实行备案制的建设项目由镇（乡）人民政府负责。

第二十四条  严禁城镇居民在农村非法购置宅基地或在老宅基地上建造不符合规定的房屋，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证、房屋产权证。

第二十五条  村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅的，由所在镇（乡）牵头，国土部门依法责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋并恢复原状。情节恶劣的依据相关法律法规追究责任。

第二十六条  国家工作人员在建房申请审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，按照干部管理权限依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十七条 单位或个人以隐瞒旧房、提供虚假审批资料等方式帮助村民骗取批准建房的，依法追究有关责任。

第二十八条  建立健全村民建房档案及管理制度，对已建成的农村住宅，镇（乡）、国土、住建等单位应按年度对建房用地面积和建筑面积的变动情况进行检查和审核，摸清底数，掌握现状，做到变更一宗，登记一宗。建立农村住房动态管理信息系统，实现村民建房申请、审批、利用、查处信息上下连通、动态管理、公开查询。

第七章  附 则

第二十九条  本办法自发文之日起施行。试行一年。

第三十条  本办法由县农办、县住建局、国土局负责解释。

附件：1、农村村民建房申报表

2、农村村民建房申报公示

附件1

农村村民建房申报表

平阳县           镇（乡）〔   〕   号

　申请户主：                     （盖章）

  家庭地址：        镇（乡）        村（社区）

  填表日期：        年    月    日

附件2

农村村民建房申报公示

下列农户申报的建房申请，已经村（居）委会讨论审核，现将拟办情况公示如下。有异议者，请在公示之日起五日内书面向村（居）委会反映，逾期，将按公示情况予以上报审批。

联系电话：           联系人：                                 （居）委会（盖章）

                                                                 年   月   日

中共平阳县委办公室　　　　             2014年8月18日印发